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モデルルームを見て即決する人

モデルルームを見て即決する人
Pen : Platinum 3776 Century - Bourgogne (F)
Ink : Platinum - Pink

不動産の価値は、自分自身が住む価値と、よい条件で人に貸せる価値、そして、よい条件で人に売れる価値の3つがあり、それぞれの立場によって価値の重要さは同じではないので、自分に関係が無い価値にはあまり関心がない場合が多いですが、直ちに興味がなくても、不動産を購入する時には、この「3つの価値」を意識しておくと、失敗する可能性が低くなります。

後藤一仁 : 東京で家を買うなら
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すっかりブログ更新もご無沙汰してしまいました。今回はその顛末を、、、

昨年の終盤、私は近い将来に起こりうる実家の建替えについて考えることに熱中していました。録画していた「建もの探訪」のDVDを徹底的に見る日々。私につきあって建もの探訪を連続して見ることになった娘は、同番組のテーマソングが (小田和正さんの“Between the word & the heart –言葉と心–“) 「パパのせいで頭にこびり付いて離れない!」 とクレームしてくる有様でした。

そんな中、家からちょっと離れたところへジョギングしていたところ、マンション建設の現場に出くわしました。前から「こんなところに住めたらいいな」と思っていたところだったので、家に帰ってから、これから売り出されるそのマンションのお値段を調べてみたのです。そうしたら思っていたより安かったんですね。

「あれ、このお値段なら、今住んでいるマンションを売って、住み替えてもいいかな」と感じ、インターネットで「モデルルーム訪問の御予約」の箇所をポチることに。

モデルルーム
(写真のモデルルームは参考例です)

私、これまで不動産は何度か購入していますが、いずれも中古でした。新築を購入した経験はありません。「中古の目利き」としての自負はあるものの、新築に関しては素人同然ですから、「セールスマンのトークには騙されまい」と心を鬼して、妻と一緒にモデルルームへ行くことにしました。

マンションのモデルルーム訪問は初体験でしたが、ありゃええもんですね。

ファーストクラス
JALやANAのファーストクラスも真っ青のVIP気分を味わうことができました。たしかにマンションに比べれば、ファーストクラスのお値段なんてたいしたことないわけですから、当然といえば当然なんですけど。

それでもって登場してきたセールスマンがまた感じの良い方なんです。「その手に乗るもんか、オレは騙されんぞ」と警戒心を緩めず話を聞いていましたが、そのうち、「う~ん、この物件、やっぱり買いかも。。。」と、コンパスは180度方向転換することに。

結局、その場では申し込みをせず、一旦、家に戻ることにしました。頭を冷やして数時間考えましたが、それでも決意は変わらず、「やっぱり買おう!」と決めることに。嫁は呆れていましたけど。

そして翌日、再びモデルルームを訪問し、正式に申し込みをしました。「申し込み」といっても、実際には抽選がありますので、購入契約は当選が確定してからということになります。ただ、現在は高値警戒感もあり、あまり申し込んでいる方もいないようですから、抽選無しで決まる確率が高そうです。

購入を決意したものの、やはり高い買い物ですから不安はあります。先々週には 「2016年、首都圏の新築マンション発売戸数は、バブル崩壊後の1992年以来24年ぶりの低水準となった」 なんてニュースが発表されて焦りました。慌ててマンション業界の市況動向を分析したりする始末。そんなわけでブログ更新どころではなかったのです。

自分なりに分析した結果、東京のマンション価格は底堅いという結論に至りました。その主な理由は次のとおりです (素人の独断と偏見に基づく考えであることをお含みおきください)。

・ 実業家のトランプ氏が大統領となり、アメリカは好景気が続くであろう
・ アメリカの景気が悪化しないかぎり、世界全体も景気は悪くならないであろう (とりわけ東京はオリンピック景気というプラス要因も有る)
・ 日銀は金利を当面、上げられないであろう
・ アジア系を中心に、外国人による東京の不動産購入は今後も続くであろう (もし私が中国人で金持ちだったら、東京に投資します)

今回、購入を考えているマンションの引き渡しは2年後です。私の場合、まずは銀行からローンを受けて代金の支払いを終え、その後に現在住んでいるマンションを売却することになります。

現在のマンション市況は底値圏からだいぶ上げていますし、今回購入予定のマンションも割安とは思いません。しかし、私が住んでいるマンションの中古価格も上がっているので、不動産市況が急落しないかぎり、買い替え計画で失敗することはないと考えています。

とはいえ、契約締結後、この2年の間に中古市況が急落したら大損です。そのリスクは腹をくくって勝負ということになります。

私のマンション購入話はさておいて、数ある候補の中からひとつの家を買うとき、人は「その家」を選ぶなんらかの根拠があります。「なんとなく買っちゃった」ということはないはずです。

上述の後藤一仁さんは、「不動産の価値は、自分自身が住む価値と、よい条件で人に貸せる価値、そして、よい条件で人に売れる価値の3つがある」と述べておられます。

別な言葉で言うならば、「使用価値(通勤や通学に便利だとか、実家に近いとか、学区が良いとか、良い公園がある等、金銭に変換できないリターン)」と「資産価値(投資した額に対するリターン)」と言えます。

この二つの価値の比率をどう案分するかで、その人の個性が出ますね。

例えば「使用価値なんて気にしない。不動産は投資である。資産価値が100%。自分の住み心地を犠牲にしてでも、リターンを狙いたい」という人は、どこか冷たいかんじがします。
金融資産

反対に「私の場合、使用価値が100%」なんていう方は温かみがあるように思えてしまいます。「建もの探訪」に登場するような、自分好みの注文住宅を作る方は後者の側に属すると言えるでしょう。

マンションは一戸建てに比べて金融資産としての性格が強いですから、マンション購入を希望する方の場合、資産価値を全然考えないというケースはほとんど無いと思います。

私の場合、現在住んでいるマンションを決める際には使用価値の方を重視しました。使用価値が70%、資産価値が30%というところです。そんなわけで、今の家はとても気に入っています。

その一方で、以前にもブログに書きましたが、私は京都や滋賀など、日本には住みたい街がいくつもあります。
京都

滋賀

なにせ日本では東京以外に住んだ経験がないので、それで一生を終えるのはあまりにもったいない話だと思うのです。

― 家を賃貸に出して収入を得ながら、いろいろな街に家を貸りて住んでみる

そんな人生ができれば、と願うのですが、今の家は「よい条件で人に貸せる」という価値においては、少し弱いところがあります。

「マンションを買い替えてもいいな」と思うようになったのはそんな背景がありまして、今回は特に、「よい条件で人に貸せる価値」を重視しています。総合的にみて、使用価値40%、資産価値60%くらいでしょうか。

「持ち家は永住するもの」という発想から離れ、人生の設計図をベースに、賃貸や売買を織り交ぜながら、住む家を自在に軌道修正してゆく。変化が激化するこれからの時代、そんな自由な発想が幸福な人生をおくるための鍵になるのかもしれません。
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